浅野総合法律事務所:お問い合わせ

遺言や相続に関する法律知識

相続による賃貸人・賃借人の変更に手続きは必要か

相続による賃貸人の変更について

賃貸人が死亡し、相続が起こった場合、賃貸人の地位は、相続人に当然に承継されます。すなわち、所有者が被相続人であった場合には、当該不動産の所有権を相続した相続人に対して、賃貸人の地位が承継されることとなります。

本来、不動産の所有権と、賃貸借契約の賃貸人の地位とは、異なるものと考えるべきで、所有権を得たからといって賃貸人の地位を当然に承継するわけではないのですが、合理的意思解釈や、所有者の地位と賃料の発生を区別すべきではないという考え方から、これを同じく考えるべきとされています。



相続により賃貸人が変更した場合の手続き

相続により賃貸人が変更した場合であっても、新たな手続きは、必要ではありません。

というのも、相続人は、被相続人の所有権を当然に承継し、これに伴って賃貸人の地位を承継するため、賃貸借契約書を改めて作成したり、再契約したりしなくても、相続人と賃借人との間で賃貸借契約が存続するからです。

とはいえ、後にトラブルとならないよう、新たな契約書を作成してはいけないわけではありません。

したがって、賃貸借契約を更新したり、新たな契約書を作成したりする場合には、相続人を賃貸人とした内容で賃貸借契約書を作成しなおすとよいでしょう。

なお、賃貸人が死亡すると、賃貸人の口座は一旦封鎖されますので、相続人は、早めに賃借人に相続の旨を伝えて、家賃の振込先を変更するのがよいでしょう。



相続による賃借人の変更について

まず、不動産の使用に対して賃料などが発生していなかった場合や、格安であった場合には、「賃貸借契約」ではなく「使用貸借契約」と評価される場合があります。

使用貸借契約の場合、民法では、個人間の信頼によって成り立っているものとして、賃借人が死亡した場合には、賃借人の地位は相続人には承継されないこととされているため、相続によって不動産の利用は終了することとなります。

賃貸借契約の場合には、賃借人としての地位は相続人に相続されることとなります。相続人が複数いる場合には、相続人が、その相続分に応じた持分割合で、賃借権を準共有することとなります。



相続により賃借人が変更した場合の手続き

賃借人が遠方に居住しており、今後は賃貸借契約は不要であるという場合には、相続人となった者から、賃貸借契約の解約を申し出られる可能性があります。

これに対して、賃貸人側で、家賃の不払いなどを理由に賃貸借契約を解除したいという場合、解除の意思表示は、相続人が複数いる場合には、その全員に対して行わなければなりません。

相続人が複数いる場合、賃貸借契約に基づく家賃を誰に請求するかについては、既に家賃が発生しているか、将来の家賃を請求するかによって異なります。

既に発生した家賃は、相続によって相続人に対して、その持分割合に応じて相続される可分債権となります。つまり、既に発生していることから、相続分に応じた割合に分けられ、相続されることとなります。そのため、相続人それぞれに対して、その相続分に応じて請求することとなります。

これに対して、将来の家賃については、不動産の利用の対価として支払われるものであって、不動産の利用が不可分であることから、家賃の債務も不可分であるとされます。そのため、どの相続人に対しても、その全額を請求できることとなります。

自筆証書遺言(自分で作る遺言)の簡単な書き方、文例

遺言は自分で作ってよいのですか?

遺言には、大きくわけて、普通方式の遺言と、特別方式の遺言の2種類があります。

そして、普通方式の遺言には、「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の3種類があります。特別方式の遺言は、普通方式の遺言が作成できないような特別な状況の際に、遺言を残すために決められた遺言で、死亡危急者の遺言、船舶遭難者の遺言、在船者の遺言、伝染病隔離者の遺言の4種類があります。

専門家がもっともお勧めするのは、証拠としても残りやすく、無効となりにくい「公正証書遺言」です。というのも、遺言を残してもその有効性が争いとなるなど、トラブルとなる可能性を完全になくすことはできないことから、できる限りきちんとした遺言を残すべきであると考えるからです。

とはいえ、内容を秘密にしておきたいとか、専門家に頼みたくないなど、様々な需要から、自分で遺言を作成される方もおり、その場合「自筆証書遺言」としての要件を満たす必要があります。

つまり、自分で遺言を作成することは可能ではあるものの、「自筆証書遺言」としての要件を満たさない場合には、後に無効として争われる可能性があるということです。



自筆証書遺言のポイント1「すべて自筆で記載すること」

「自筆証書遺言」は、その名の通り、「自筆」で作成する遺言のことをいい、全文を自筆で記載しなければ無効となってしまう可能性が高くなります。

たとえば、遺言書の一部をパソコン等で作成し、残部を手書きで作成した場合には、その遺言書は、自筆証書遺言としては有効性を失ってしまいます。

また「自筆」とは、遺言書を作成する人の手書きであることを意味しており、パソコン等で作成する場合はもちろん、他人が代筆する場合や、介助者が手を添えて書くといった場合にも遺言書が無効となる可能性があります。

ただし、「手書き」とはいっても、手が不自由で遺言書が作成できないといった方の場合に、足や口を使用して遺言書を作成することは許されると考えられています。

なお、法律上は遺言書を作成する際の用具についてはルールはないものの、改ざん、破棄などを避けるため、破れにくい丈夫な紙と、ボールペン・サインペンなど消すことができない筆記用具で作成するようにしましょう。



自筆証書遺言のポイント2「自筆で署名・押印を行うこと」

自筆証書遺言は、全文を自筆で書くことが要求されると説明しましたが、末尾の署名についても同様に、自筆で行う必要があります。自筆証書遺言を作成する場合には、遺言書の末尾に自筆で、記載日、住所、氏名を記載しましょう。

署名の末尾には、押印を行います。この際、実印で行わなければならないというルールはないものの、実印で行い、さらに印鑑証明書を添付すれば、自筆証書遺言が作成者の意思で作成されたことを明確に立証する手助けとなります。

偽造、改ざんや、後に争いとなった場合に有効性を否定されるなどの問題とならないよう、実印を押印し、添付書類として印鑑証明書を準備するのがよいでしょう。

また、複数枚にわたる場合には、一体として一部の自筆証書遺言であることが明確になるよう、ページの境目ごとに契印を押すとよいでしょう。



自筆証書遺言のポイント3「作成年月日を記載すること」

自筆証書遺言には、作成年月日を記載することが有効要件とされています。したがって、作成年月日の記載がなく、いつ作成されたのかが明らかでない自筆証書遺言は、原則として無効となります。

自筆証書遺言に作成年月日の記載が要求されるのは、次の2つの理由によるものです。

・ 複数の遺言が作成された場合、後の遺言が先の遺言に優先するため、複数の遺言の前後関係を明らかにする必要があること

・ 遺言を作成した時点の、被相続人の遺言作成能力が争われた場合に、証明すべき遺言作成能力の基準時を示すこと

この作成年月日記載の趣旨に合致するためには、「年」「月」「日」のすべてが客観的に誰の目にもわかるように記載すべきです。たとえば「●月吉日」といった記載ですと、具体的な日にちの特定が困難であるため不十分であり、「●年●月●日」といった記載に改めるべきです。



自筆証書遺言のポイント4「後でトラブルの原因となる遺言書を作成しないこと」

自筆証書遺言を折角作成したとしても、その記載された財産の分配方法が不明確であるがために、かえって遺言書を原因としてトラブルが激化するといったケースがあります。

このようなトラブルを避けるために、次の点に気を付け、誰の目にも明らかにわかる遺言書を作成しましょう。

・ 財産の特定を明らかにすること

預金口座であれば、金融機関名、支店名、口座の種類、口座番号、口座名義をすべて特定し、不動産であれば登記簿に記載された情報をもとに特定をすべきです。

・ 誰に帰属させるのかを明らかにすること

特定した財産について、それぞれ誰に帰属するのかを明らかにしましょう。

また、遺言書に記載していない財産が存在し、その帰属を原因としてトラブルとなることが想定される場合には、特定しなかった財産について「残りすべて」という形で相続させることもできます。

お問い合わせContact

お問合わせフォームにご相談内容をご記入の上,お申込みください。
後日,弁護士よりご連絡差し上げます。
※ご入力いただいた個人情報は,お問合せに対応する目的の範囲内でのみ利用いたします。
※電話,メール,お問合せフォームによる相談は受け付けておりませんので,ご了承ください。

相談者氏名(必須)
フリガナ(必須)
電話番号(必須)
住所
ご希望の連絡手段
ご希望の連絡時間
お問合せ内容