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相続による賃貸人・賃借人の変更に手続きは必要か

相続による賃貸人の変更について

賃貸人が死亡し、相続が起こった場合、賃貸人の地位は、相続人に当然に承継されます。すなわち、所有者が被相続人であった場合には、当該不動産の所有権を相続した相続人に対して、賃貸人の地位が承継されることとなります。

本来、不動産の所有権と、賃貸借契約の賃貸人の地位とは、異なるものと考えるべきで、所有権を得たからといって賃貸人の地位を当然に承継するわけではないのですが、合理的意思解釈や、所有者の地位と賃料の発生を区別すべきではないという考え方から、これを同じく考えるべきとされています。



相続により賃貸人が変更した場合の手続き

相続により賃貸人が変更した場合であっても、新たな手続きは、必要ではありません。

というのも、相続人は、被相続人の所有権を当然に承継し、これに伴って賃貸人の地位を承継するため、賃貸借契約書を改めて作成したり、再契約したりしなくても、相続人と賃借人との間で賃貸借契約が存続するからです。

とはいえ、後にトラブルとならないよう、新たな契約書を作成してはいけないわけではありません。

したがって、賃貸借契約を更新したり、新たな契約書を作成したりする場合には、相続人を賃貸人とした内容で賃貸借契約書を作成しなおすとよいでしょう。

なお、賃貸人が死亡すると、賃貸人の口座は一旦封鎖されますので、相続人は、早めに賃借人に相続の旨を伝えて、家賃の振込先を変更するのがよいでしょう。



相続による賃借人の変更について

まず、不動産の使用に対して賃料などが発生していなかった場合や、格安であった場合には、「賃貸借契約」ではなく「使用貸借契約」と評価される場合があります。

使用貸借契約の場合、民法では、個人間の信頼によって成り立っているものとして、賃借人が死亡した場合には、賃借人の地位は相続人には承継されないこととされているため、相続によって不動産の利用は終了することとなります。

賃貸借契約の場合には、賃借人としての地位は相続人に相続されることとなります。相続人が複数いる場合には、相続人が、その相続分に応じた持分割合で、賃借権を準共有することとなります。



相続により賃借人が変更した場合の手続き

賃借人が遠方に居住しており、今後は賃貸借契約は不要であるという場合には、相続人となった者から、賃貸借契約の解約を申し出られる可能性があります。

これに対して、賃貸人側で、家賃の不払いなどを理由に賃貸借契約を解除したいという場合、解除の意思表示は、相続人が複数いる場合には、その全員に対して行わなければなりません。

相続人が複数いる場合、賃貸借契約に基づく家賃を誰に請求するかについては、既に家賃が発生しているか、将来の家賃を請求するかによって異なります。

既に発生した家賃は、相続によって相続人に対して、その持分割合に応じて相続される可分債権となります。つまり、既に発生していることから、相続分に応じた割合に分けられ、相続されることとなります。そのため、相続人それぞれに対して、その相続分に応じて請求することとなります。

これに対して、将来の家賃については、不動産の利用の対価として支払われるものであって、不動産の利用が不可分であることから、家賃の債務も不可分であるとされます。そのため、どの相続人に対しても、その全額を請求できることとなります。

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